7月31日，北京土地市场开启2025年度下半年的第二场土拍！
北京新恩祥睿泽置业有限公司以起拍价13.69亿元，竞得昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块、四期CP00-1101-0044地块，溢价率0%，住宅楼面价约20207元/平米。
这标志着此前未能上架、历经两度调整的昌平南邵地块终于迎来买家，而民企的进场也成为今日土拍的一大亮点。
01 新恩祥睿泽置业的“昌平缘”
作为此次拿地的主体，北京新恩祥睿泽置业是河北邯郸的民营企业，为明芳地产。
据企查查信息显示，该公司注册于2025年5月29日，由北京新恩祥超君置业有限公司100%持股，其背后大股东为武安市明芳房地产开发有限公司（持股99%），另有北京超君万合管理有限公司共同持股（持股1%）。
值得注意的是，新恩祥睿泽置业其公司注册地址位于昌平区昌平科技园区内，且早在今年6月中旬，该公司申请的房地产开发企业二级资质核定就已通过初审，其对昌平地块的布局意图早已显现。
事实上，明芳地产的关联企业对北京土地市场并不陌生。
2023年3月，海南恩祥便参与了昌平朱辛庄新区二期0028地块（大华启宸府）的竞拍，与40余家房企角逐至摇号阶段。
同年6月，再度现身在顺义新城19-69地块（建发·观云）和顺义新城6001（璟上兰园）两宗地块的竞拍现场，均坚持到了最后竞现房销售面积阶段的环节。但遗憾，还是与北京少了一些缘分。
或许是对昌平‘情有独钟’，终于在两年之后，新恩祥睿泽置业‘得偿所愿’。
更值得关注的是，就在地块成交当日，龙湖地产旗下龙湖龙智造宣布已与河北太行钢铁集团和北京恩祥集团签约，将对该地块进行代建代销。
这已是龙湖在北京的第二个代建代销项目，此前已参与顺义东风商场地块的合作。
02 从“捆绑包袱”到“减负出让”的调整
该地块位于昌平区南邵镇，属于昌平新城东区1101街区项目。由“1宗住宅用地+1宗教育用地+1宗商业用地”组成。
土地总面积62682.609平方米，规划建筑面积90324.731平方米。土地开发程度为七通一平。
昌平新城东区二期0033地块：为R2二类居住用地，土地面积28703.422平方米，地上规划面积57406.844平方米，容积率2.0，建筑高度36米（局部45米）。
根据要求，需在该地块地下空间建设300㎡分布式能源站、70㎡电信机房及50㎡有线电视机房各1处。
与二期0033地块捆绑的0036地块：则是基础教育用地。根据要求，将规划1处12班幼儿园，虽不作为出让，但需由竞得人建设后无偿移交相关部门。
昌平新城东区四期0044地块：作为商业用地，原与紧邻的两宗商业地块组成商业体，但无奈“捆绑包袱”过重，最终只能是与两兄弟分拆出让。
当前要求竞得人建设1座30㎡的地上电缆分界室，不出让，无偿移交相关部门。
而根据“多规合一”文件，该地块仍与紧邻的0045、0046地块存在整体规划关联，需配合街坊路、能源站等配套建设。
今日出让的该地块，也可谓是几经波折，并非首次亮相于北京土拍市场。其曾先后纳入2025年二批次、三批次供地计划中。虽然已上架进入到预申请阶段，但无奈最终“腰斩”，历经拆分调整、减轻建设压力后，才在本次土拍中成功出让。
03 竞品环伺下的去化挑战
从区域竞品来看，地块东北方向直线距离约700米处是首开·梧桐山语，该项目于2023年7月28日取证，规划1217套房源，截至发稿已网签666套，去化率54.72%，网签成交均价约4.1万元/平米，户型涵盖建面约62-127平米的二至四居。
数据来源：埃力特大数据客研系统
西侧直线距离约600米处是建发·观堂府，该项目分一期、二期开发，整体规划1842户，截止当前总网签1251套，去化率67.92%，网签成交均价约4.6-5.3万元/平米。当前小户型已基本售罄，主力在售户型面积为建面约110-186平米的三至四居。
从去化周期来看，两大项目仍有超1000套房源待售，新地块作为潜在竞品，如何撬动地缘性客户的购买力，将是市场关注的焦点。
地块周边交通及生活配套较为完善，直线距离地铁北邵洼站约640米、南邵站约1.2公里。
3公里范围内有北京路劲世界广场、白浮泉公园、泰康燕园康复医院、规划中的北医三院及昌平五中南邵校区等，满足居住基本需求。
数据来源：埃力特大数据客研系统
南邵地块3公里范围内学校分布数据来源：埃力特大数据客研系统
南邵地块3公里内人群商场偏好数据来源：埃力特大数据客研系统
南邵地块3公里范围内医院分布数据来源：埃力特大数据客研系统
昨天，北京市规自委发布了2025年第6轮拟供应商品住宅用地清单。除四季青地块外，太阳宫和呼家楼地块引发较高关注度。
详情可点击查看：北京25年六批次供地计划来了！都是亮点！
就在今日午间，朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块火速挂牌转正，将于9月5日出让。燃烧弹也在随时关注后续土拍进展。
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